Stan prawny: lipiec 2026. Od 29 maja 2026 r. świadectwa charakterystyki energetycznej mają nowy wzór z klasami A+-G, a klasa i wskaźnik EP muszą znaleźć się w ogłoszeniu o sprzedaży. Szczegóły weryfikuj w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków.
Dwa pytania, które padną na pewno
Przy sprzedaży nieruchomości są dwa tematy, które wracają zawsze - niezależnie od tego, czy sprzedajesz kawalerkę w bloku, czy dom pod miastem. Pierwszy zada notariusz: „czy jest świadectwo charakterystyki energetycznej?". Drugi zada kupujący (albo jego rzeczoznawca czy bank): „w jakim stanie jest instalacja elektryczna?". Na oba warto mieć odpowiedź na piśmie, zanim opublikujesz ogłoszenie.
Świadectwo: bez niego nie podpiszesz aktu
Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo jest obowiązkowe przy każdej sprzedaży - kupujący musi je otrzymać przy akcie notarialnym, a notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu. Za niewywiązanie się z obowiązku grozi grzywna, w praktyce do 5 000 zł. Rok 2026 dołożył kolejne wymogi:
- klasa energetyczna w ogłoszeniu - oferta sprzedaży ma pokazywać klasę (A+-G) i wskaźnik EP, jak etykieta energetyczna na sprzęcie AGD;
- nowy wzór świadectwa - dokumenty wystawiane od 29 maja 2026 r. mają czytelną, graficzną klasę; starsze zachowują ważność, ale w ogłoszeniu wypadają blado na tle ofert z klasą;
- zabytki bez zwolnienia - budynki objęte ochroną konserwatorską też potrzebują świadectwa przy sprzedaży.
Świadectwo sporządza osoba uprawniona, a dokument dostaje numer w centralnym rejestrze (CRCEB) - bez tego numeru to tylko kartka. Więcej o samym dokumencie i klasach przeczytasz w osobnym poradniku o certyfikacie energetycznym.
Instalacja elektryczna: tu się decydują negocjacje
Świadectwo jest obowiązkowe - ale to stan instalacji potrafi realnie ruszyć ceną. „Stara instalacja, pewnie aluminium, trzeba będzie wszystko wymienić" to jeden z najczęstszych argumentów do zbicia ceny o kilkanaście tysięcy. Działa, bo zwykle nikt nie ma dowodu, że jest inaczej.
Takim dowodem jest protokół z przeglądu i pomiarów: rezystancja izolacji, ochrona przeciwporażeniowa, test wyłącznika różnicowoprądowego - z wynikami i oceną. Jeśli instalacja jest sprawna, protokół ucina temat. Jeśli coś wymaga poprawy, dowiadujesz się przed transakcją - i sam decydujesz, czy naprawiasz, czy uwzględniasz to w cenie, zamiast negocjować w ciemno. Co dokładnie mierzy elektryk, opisujemy we wpisie o pomiarach i protokole.
Przy sprzedaży domu dochodzi drugi wątek: dom jednorodzinny podlega okresowej kontroli z art. 62 Prawa budowlanego - badanie instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat to obowiązek właściciela. Coraz częściej pyta o to i kupujący, i bank kredytujący zakup. Zaległą kontrolę najprościej nadrobić przy okazji świadectwa.
W jakiej kolejności to zrobić
- przed publikacją ogłoszenia - zamów świadectwo (klasa i EP muszą być w ogłoszeniu) i przegląd z pomiarami (argument do ceny ofertowej);
- jedna wizyta technika - pomiary i zebranie danych o lokalu da się zrobić za jednym razem, zwykle w 2-3 godziny;
- dokumenty na e-mail - świadectwo z numerem CRCEB i protokół z pomiarów trzymasz w jednym folderze z resztą papierów do transakcji;
- u notariusza - przekazujesz świadectwo, notariusz odnotowuje, temat zamknięty.
Ile to kosztuje
Zamawiane osobno: świadectwo dla mieszkania od 399 zł, przegląd z pomiarami i protokołem od ok. 491 zł - razem ok. 890 zł i dwa terminy do upilnowania. W pakiecie „przegląd + świadectwo" obie usługi realizujemy podczas jednej wizyty, a świadectwo kosztuje wtedy 308 zł zamiast 399 zł - pakiet od 799 zł brutto. Cenę widzisz w rezerwacji, przed potwierdzeniem terminu.
Sprzedajesz w tym roku? Nie zostawiaj dokumentów na ostatnią chwilę - świadectwo i protokół z pomiarów przygotujesz z jednej wizyty: zobacz pakiet przegląd + świadectwo albo od razu zarezerwuj termin online.
