Продаєте квартиру чи будинок? Документи, про які запитає нотаріус - і покупець

Два питання, які обов'язково виникнуть

При продажу нерухомості є дві теми, які повертаються завжди - незалежно від того, чи продаєте ви однокімнатну квартиру в багатоквартирному будинку, чи будинок за містом. Перше поставить нотаріус: «чи є сертифікат енергетичної характеристики?». Друге поставить покупець (або його експерт чи банк): «у якому стані електропроводка?». На обидва варто мати відповідь у письмовій формі ще до того, як ви опублікуєте оголошення.

Сертифікат: без нього ви не підпишете акт

З 28 квітня 2023 року сертифікат є обов'язковим при кожному продажу - покупець повинен отримати його при нотаріальному акті, а нотаріус фіксує передачу документа. За невиконання цього обов'язку загрожує штраф, на практиці до 5 000 zł. Рік 2026 додав нові вимоги:

• енергетичний клас в оголошенні - оголошення про продаж має показувати клас (A+-G) та показник EP, як енергетичне маркування на побутовій техніці;
• новий зразок сертифіката - документи, видані з 29 травня 2026 року, мають чіткий графічний клас; старіші залишаються дійсними, але в оголошенні виглядають блідо на фоні пропозицій із класом;
• пам'ятки архітектури без звільнення - будівлі, що перебувають під охороною реставратора пам'яток, також потребують сертифіката при продажу.

Сертифікат складає уповноважена особа, а документ отримує номер у центральному реєстрі (CRCEB) - без цього номера це просто папірець. Більше про сам документ та класи ви прочитаєте в окремому посібнику про сертифікат енергетичної характеристики.

Електропроводка: тут вирішуються переговори

Сертифікат є обов'язковим - але саме стан проводки може реально вплинути на ціну. «Стара проводка, напевно алюмінієва, доведеться все міняти» - це один із найпоширеніших аргументів для зниження ціни на кільканадцять тисяч. Він працює, бо зазвичай ні у кого немає доказів, що це не так.

Таким доказом є протокол огляду та вимірювань: опір ізоляції, захист від ураження струмом, тест пристрою захисного вимкнення (ПЗВ) - з результатами та оцінкою. Якщо проводка справна, протокол закриває тему. Якщо щось потребує виправлення, ви дізнаєтеся про це перед угодою - і самі вирішуєте, чи ремонтувати, чи врахувати це в ціні, замість того, щоб вести переговори наосліп. Що саме вимірює електрик, ми описуємо в дописі про вимірювання та протокол.

При продажу будинку додається другий аспект: одноквартирний будинок підлягає періодичному контролю згідно зі statusem art. 62 Prawa budowlanego (польського Закону про будівництво) - перевірка електропроводки щонайменше раз на 5 років є обов'язком власника. Все частіше про це запитує і покупець, і банк, який кредитує покупку. Пропущену перевірку найпростіше надолужити разом із сертифікатом.

У якій послідовності це зробити

1. перед публікацією оголошення - замовте сертифікат (клас та EP мають бути в оголошенні) та огляд з вимірюваннями (аргумент для ціни пропозиції);
2. один виїзд техніка - вимірювання та збір даних про приміщення можна зробити за один раз, зазвичай за 2-3 години;
3. документи на e-mail - сертифікат із номером CRCEB та протокол вимірювань ви тримаєте в одній папці з іншими документами для угоди;
4. у нотаріуса - передаєте сертифікат, нотаріус фіксує, тему закрито.

Скільки це коштує

Якщо замовляти окремо: сертифікат для квартири від 399 zł, огляд з вимірюваннями та протоколом від прибл. 491 zł - разом прибл. 890 zł та два терміни, за якими потрібно стежити. У пакеті «огляд + сертифікат» обидві послуги ми надаємо під час одного виїзду, і тоді сертифікат коштує 308 zł замість 399 zł - пакет від 799 zł брутто. Ціну ви бачите під час бронювання, перед підтвердженням дати.